tag:blogger.com,1999:blog-74244244553924840452011-09-21T09:20:19.911-07:00毎日、投資や相続、不動産の相談を受ける中で考えたことなどを書いてみたいと思っています。また意外にもあまり知られていないアメリカの金融商品や不動産投資を利用しての、日本人のための資産運用・節税プランや、相続プランの実例などをご紹介したいと思います。田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comBlogger2181100tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-47766520273533999192011-01-30T14:38:00.000-08:002011-01-30T17:43:29.053-08:00

いわゆる「ブッシュ減税」の期限付き延長が議会で可決されたことにより、今年と来年の２年間は、連邦遺産税、贈与税の非課税枠が一挙に＄５ミリオンになりました。生命保険やファイナンシャルプランナーの業界では、このチャンスを利用して富裕層のビジネスを取り込もうと、あの手この手の資産運用、相続計画、節税計画のセミナーが、一般向けにも、アドバイザー向けにも行われています。具体的な手法はあれこれ違いますが、どのセミナーでも一環して言っていることは、「税法が変る前に、＄５ミリオンの贈与の枠を利用して、トラストに資産を移動しておきましょう」ということです。相続計画、遺産税対策として利用される、ある種のトラストを作って、そこに資産を移動しておけば、死亡時の相続税が完全に回避されますし、訴訟などから、資産を守ることもできます。しかし、この種のトラストの場合、個別の納税番号を持った法人のようなものなので、そこに

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-63948201359939619442010-12-23T13:09:00.000-08:002010-12-23T15:01:17.993-08:00

３年前に私がリビングトラスト作成のお手伝いをした顧客Aさんの親戚の方から連絡があった。顧客本人でなく身内の人から電話があると悪いニュースの場合が多いので、相手が名乗ったとたんにドキッとしたが、やはり予感は的中し、Aさんがお亡くなりになったということだった。Aさんは、結構な資産家だった。奥様は５年ほど前に亡くなり、子供はいなかったので、リビングトラストの相続人は姪と甥になっていて、電話をくれたのは相続人である姪御さんだった。彼女によると、おじさんがなくなって調べてみると、銀行口座も、株などの投資口座も、全てがおじさんの個人名義になっており、リビングトラスト名義になっているものはひとつもなく、しかもそれらの財産の合計が＄２００万ドル近くあるというのであった。私がトラスト作成のお手伝いをした時には、Aさんは不動産を複数所有しており、それらの不動産の名義は、トラストに移したのを確認したのだが、

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-18256724359912472492010-04-12T13:59:00.001-07:002010-04-12T14:04:22.699-07:00

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企業が支払うオフィースや倉庫の賃料の会計上の取り扱いが、2011年から変更となり、今まで「Operating Expense」だったのが、「Capital　Expense」に変更される可能性があるらしい。Operating Expense（運営経費）だと、バランスシートには載らない経費だが、Capital　Expense（資本支出）だと、バランスシートに載る経費となるので、企業の利益に影響が出るばかりか、リース契約の全期間をカバーするリース料に等しい金額を、リザーブとして保つことが必要になる。これは、会計の観点から見ると、リースというよりも、購入しているのとほとんど同じことになり、そして、契約リース金額に等しいリザーブを維持しなければならないのなら、いっそのこと、購入してしまったほうがよいという結論になるのは自然だろう。購入すれば、減価償却の面からも、リースより企業にとってベネフィット

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-19977438983016547042010-02-17T16:39:00.000-08:002010-02-17T18:24:27.493-08:00

リバースモゲージのほとんどは、政府機関であるFHAが保証をつける、HECMという種類のローンであり、従って、「FHAローン」のひとつである。FHAローンを借りるには、担保となる不動産が、HUDの基準を満たしていなければならない。（HUDとは、住宅都市開発機構で政府の機関）一軒家の場合、あまり問題になることはないが、コンドミニアムはHUDの基準を満たさない物件も多い。私のお客様で、引退後の終の棲家として、日本人町にある新築のシニア用コンドミニアムを、リバースモゲージで購入しようとしたご夫婦が何組かいらっしゃる。日本人町の真ん中にあるので、日本食レストランや日本食スーパーマーケット、コンビニ、日本人の医者や歯医者などへ徒歩で行くことができ、将来車の運転ができなくなっても大丈夫ということでここを選ばれたのだったが、このコンドミニアムは、FHAローンを借りるためのHUDの基準を満たすことができず

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-14725066022021434172010-02-17T13:22:00.000-08:002010-02-17T14:09:03.277-08:00

カリフォルニア州では、１０００年に１度とも言われる不動産バブルがはじけたあと、家の所有者の４人にひとり（約２５０万人）が、不動産の価値を上回るローンを抱えてしまい、ローン・モディフィケーションの必要に迫られることになりました。ローンモディフィケーションとは、ローンの返済が楽にできるように、金利などの条件を変更してもらうことです。しかしこのような時には、困っている人々を利用して金儲けをしようとする人が必ず出現するもので、「石を投げれば不動産屋にあたる」と言われるほど不動産業者の数が多いカリフォルニア州では、この金儲けをしようとした悪人の多くが不動産業者だったらしい。カリフォルニア州不動産省の発表によると、去年１年間で、カリフォルニア州の不動産免許の所有者のうち、６７２人が、ローンモディフィケーションに関係する不正行為によって免許を剥奪され、そのほかに、免許を剥奪される前に自主的に返上した人

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-66234934152731146352010-02-15T08:18:00.000-08:002010-02-22T08:20:28.224-08:00

今、全米の不動産業界が注目している、ボストンで係争中の裁判があります。コンドミニアムを購入したバイヤーが、入居後、すぐ下の階の住人のタバコの煙のために、持病の喘息がひどくなったと言って、この売買を仲介した不動産会社と、担当した不動産エージェントに対して損害賠償を求めているものです。不動産の売買においては、売り手と、売り手の代理人である不動産業者が特に神経を使うのが、「ディスクロージャー」です。つまり、知っていることは全て買い手側に告知しなければなりません。情報を隠したり、告知することを忘れたことで、買い手がその不動産を購入するかどうか、または、その価格を支払うかどうかの判断に影響が出たと考えられる場合は、売り手と売り手側の不動産会社は損害賠償の判決を受ける可能性が高く、場合によっては、売買契約事態が無効という判決が下されることもあります。しかし、今まで、隣にうるさく吼える犬がいる、などの

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-54934332700813664592010-01-16T02:41:00.000-08:002010-01-16T04:34:32.072-08:00

不景気の今をチャンスとみてアメリカに投資をし、将来はアメリカの永住権を取得して、日本とアメリカに半分づつ住みたいという考えをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。アメリカの永住権を投資によって取得するには、いわゆる、投資ビザプログラム、「Regional Center EB-5 Program」があります。このプログラムは、アメリカ国内への海外からの投資マネーを誘致し、雇用を増やすことを目的として1990年代にスタートしたのですが、実は、数年前まで、ほとんど利用されていませんでした。投資しなければならない金額は＄500000‐＄1ミリオンで、アメリカ政府が投資対象として指定している地域の開発ビジネスなどに投資するのが条件です。現在アメリカ国内には、40以上の指定投資対象地域があり、そのほどんどは過去２年間に新たに指定されました。投資対象地域によって、投資対象のプロジェクトが異

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-7095199809868140222010-01-16T01:57:00.000-08:002010-01-16T02:34:16.372-08:00

売りに出されている住宅に「As Isでの売却」という条件がついている場合があります。特に、住宅ローンの返済に困窮して家を売りに出す場合とか、家のオーナーが死亡して裁判所命令で売却される住宅の場合、このような条件にすることが多いようです。これは、「現状のままで売却します。修理などはいっさいしません」、「現状そのままで買ってくれるならこの価格」という売り手の意思表示なのですが、このAs Isについては誤解が多いようです。まず、売り手側については、いくら売買契約にAs Isという条件をつけたとしても、ディスクローズ（情報を開示する）の義務からは逃れることはできません。つまり、いくらAs Isでの売却であっても、家の故障箇所や建築許可の有無、近隣住民との問題、環境・騒音問題や天災、過去３年間に死人が出たかどうかなど、知っている情報は全て売り手に開示しなければなりません。買い手側は購入価格について

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-3956847311458335902010-01-04T23:33:00.000-08:002010-01-17T00:27:39.477-08:00

明けましておめでとうございます。まずは、皆様の２０１０年が、素晴らしい年となることを、心よりお祈りいたします。　さて、寅年の今年は、寅が突っ走るように、景気が一気に回復してくれるのかどうか、誰にとっても気になるところだと思います。株価をみると、去年１年間で、S&P500は26.5%高騰し、これは過去10年間で２番目の好成績、過去50年間（1960-2009年）では、11位となりました。しかし、S&P500の成績を10年単位でみると、2000年1月1日-2009年12月31日の10年間は9.1%のマイナスで、これは、10年ごとの成績では、マイナス0.3%だった1930年からの10年を軽く追い越して、過去最低の10年間となりました。ちなみに、最高の10年だったのは1950年からの10年で、合計のリターンが487.1％でした。(source: BTN Research)気になる不動産市場ですが

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-91806116986389758472009-12-25T17:25:00.000-08:002009-12-25T18:04:37.811-08:00

2001年に発効した「Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act of 2001」により、2010年になると、連邦遺産税が撤廃される。今年中にこの法案は改定され、来年度以降の遺産税は＄3.5ミリオンに固定されるというのがオバマ政権の方針だったが、議会で決まらないまま、年度末を迎えようとしている従って、2010年１月１日から12月31日の間に死亡した人は、遺産の金額に関係なく遺産税がゼロとなる。（2011年からは遺産税の非課税枠は＄１ミリオン）しかし、2010年は遺産税がなくなると同時に、「ステップアップベース」がなくなる。死亡した人から遺産相続を受けた場合に、その遺産のベースがいくらなのかによって、相続人がその遺産を売却した時の課税額が違ってくる。現在は、相続した財産の場合は、故人が死亡した日の財産の価値がベースとなり、これを「

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-69953365125184742952009-12-12T15:04:00.000-08:002009-12-12T15:25:32.165-08:00

先月リバースモゲージを借り入れたご夫婦は、お二人とも７０代後半で、ローンの申請をした時には、お二人ともお元気で、ご自身でしっかりと書類に署名することができた。しかしその後、奥様の具合が急激に悪くなって入院することになり、リバースモゲージを借りるために必要な、FHAのカウンセリングを受ける時には、奥様は全く正常な会話をすることも、ペンを持つこともできない状態だった。このような状態になった場合に、もし奥様が健康なうちに作成した委任状などがない場合は、ご主人ひとりでは、リバースモゲージの手続きをすすめることはできなくなってしまう。このご夫婦の場合、幸運なことに、ちゃんと委任状を作成してあったので、奥様の主治医に診断書を書いてもらうことにより、カウンセリングも、その後のローン契約書の署名なども、全てご主人ひとりで完了することができ、無事にリバースモゲージを借りることができた。配偶者や大切な家族を

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-20527628610032858922009-12-11T17:01:00.000-08:002009-12-11T17:42:02.958-08:00

訴訟大国アメリカにおいて、テナントからの訴訟や顧客からの賠償金訴訟などから資産を守るための、アセットプロテクションの手段について、いつも書いていますが、今週は、私の顧客から、ビルのオーナーを訴える裁判を起こしたいというご相談を受けました。このご夫婦は、３週間ほどまえに、ある企業を訪問するために、その企業の事務所があるビルのエスカレーターに乗っていて、怪我をしました。のぼりのエスカレーターに乗っていて、ご主人がバランスを崩して後ろ向きに倒れ、そのすぐ後ろにいた奥様に倒れかかったのでお二人で転倒して、下まで転がり落ちたそうです。意識を失うほどのショックで、通行人が救急車を呼んで病院に運ばれ治療を受けましたが、３週間後の今、ご主人はほとんど寝たきりで、奥様も動くのがたいへんな状態で、お二人とも友人や介護ヘルパーに日常の世話をしてもらっているとのことです。アメリカの高齢者用の医療保険である

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-37449959061777387862009-12-06T16:03:00.000-08:002009-12-06T19:43:23.786-08:00

先月、長年住み慣れたカリフォルニア州から、ワシントン州へ移転しました。ビジネスの関係で、ワシントン州に拠点を移すことになったのですが、州が変わると、法律が変わり、各種の免許や資格の新規取得が必要となるばかりか、それぞれの州の法律や慣習に対応するため、各種の保険商品や金融商品、トラスト、不動産の取り扱いなどに、大きな違いがあるものも多いため、当分の間は、その違いを学ぶ勉強に時間を割くことになりそうです。さて、私が新しいビジネス拠点に選んだのは、ワシントン州バンクーバー市です。カナダのバンクーバー市と同じ名前でですが、カナダではありません。オレゴン州とワシントン州の境界に位置し、オレゴン州のポートランド空港まで車で１５分という近さで、ポートランド市で働く人の、ベッドタウンでもあります。カリフォルニア、オレゴン、ワシントンの３州は、アメリカ西海岸に並んで位置しますが、３州それぞれに特色があり、

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-39115774012459583832009-09-12T11:51:00.000-07:002009-09-12T15:30:21.974-07:00

私のお客様で、２年前に、アセットプロテクションのためのトラストや法人の設立をされたご夫婦がいます。アパートや賃貸住宅をかなり所有している上に、複数の老人介護施設の経営もされており、今までにもテナントから訴えられたり、介護施設に入居している人の家族から訴えられそうになったことがあったとのことで、訴訟から財産を守るためにアセットプロテクションをされたわけです。このご夫婦は、資産を守る目的で、イレボーカブルトラストをひとつと、ファミリー・リミテッド・パートナーシップを３つ、そして、ジェネラル・パートナーの役目をもたせるためのLLCをひとつ設立されました。さて、イレボーカブル・トラストの場合、ご本人はトラスティー（トラストの管理人）になることができません。基本的には、トラストの相続人になる人、その配偶者、ご本人の血縁関係の人などは、トラスティーにはなれません。そこで、このご夫婦がトラスティー

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-9216389005906320292009-08-22T16:07:00.000-07:002009-08-22T16:17:37.689-07:00

差し押さえ物件がどんどん市場に出てきて、このところ南カリフォルニアの不動産市場は過熱気味です。投資で買う人も多いですが、政府からの初めて家を買う人への税金の特典もあり、この機会にマイホームを購入しようとしている人も多いです。さて、家を買う時には、ホーム・インスペクションが欠かせません。たとえ対象が銀行が売りに出している差し押さえ物件で、いっさいの修理はしませんという条件で売りに出されていても、買い手としては、必ずインスペクションをする必要があります。そこで、信頼できるホーム・インスペクターをどうやって見つけるのか、が大変重要な問題になります。カリフォルニア州では、ホーム・インスペクターは免許も資格も必要なく、誰でもインスペクターを名乗ることができますので、いわゆる、「ハンディマン」がある日から「インスペクター」になろうと思って即席で始めたというようなインスペクターを雇うと、あとで、大変

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最近、ご主人を亡くされた６０代の女性から、次のようなご相談を受けました。このご夫婦は再婚同士で、お二人の間には子供はいませんでしたが、ご主人の前の結婚での子供さんが４人いました。その子供さんたちは皆すでに４０代、５０代です。このご夫婦は、ご主人の友人である弁護士に依頼してリビングトラストを作成していました。ご主人の死後わかったことは、相続人が奥様と、ご主人の４人の子供さんの５人となっており、遺産の全額を、自宅である不動産も含めて２０％づつ分けるとなっていました。また普通ですと、少なくても、奥様の生存中は、家に住み続けることができるように、居住権の保証をつけるのですが、このトラストにはそれもありませんでした。そのため、４人の子供達の要求により、家を売却して現金化し、２０％づつ分けることになってしまうというのでした。さらに悪いことには、この奥様は再婚した時、日本から持って来たご自身の財産

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お知らせが遅れましたが、７月１日から、カリフォルニア州だけでなく、オレゴン州とワシントン州にお住まいの方にも、リビングトラストや、生命保険、健康保険、そしてファイナンシャル・プランニングのサービスを提供できるようになりました。また、リバースモゲージについては、下記の州を対象にご提供しております：カリフォルニア、ハワイ、フロリダ、アイダホ、ユタ近日中に、下記の州にもサービスを拡大する予定です：アリゾナ、テキサス、ワシントン、バージンアイランド将来は、全米５０州へサービスを拡大したいと考えております

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リビングトラストは普通、変更はいつでも自由にできるのですが、そうは言っても、なかなか簡単ではありません。トラストの内容変更をしたい場合、そのトラストを作成した弁護士にやってもらうのが一番いいのですが、変更をしたいという時には、トラストを作成してから１０年も２０年も経っているということがめずらしくないので、トラストを作った弁護士がすでに引退しているとか連絡がとれない、もしくは、トラストの内容も把握せずにただ作成した人が、高齢になっていざ見直しをしようと思ったところが、英語が話せないので弁護士と話が通じないなどの理由で、私のところにご相談に来られるケースが結構あります。しかし、他の弁護士が作成したトラストの変更や見直しをしてくれる弁護士さんはほとんどいません。変更を引き受けるには、そのトラストの内容を全部読んで責任をとることになりますので、どの弁護士も、新しく自分の書式で作成することを好

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先週、ある弁護士事務所から裁判所のスタンプが押された書面付きの手紙を受け取りました。この弁護士は、ある人（Aさんとする）の管財人として裁判所から認定されたので、その人の年金保険のお金をこの弁護士が管理できるように名前を追加する手続きをして欲しいという内容でした。Aさんは今年83才になる独身女性で、去年、年金保険を購入され、私がそのお世話をしました。去年の７月にお会いした時にはとてもお元気で、高齢ながらまだご自分で会社を経営しておられ、車の運転もされ、とてもおしゃれな洋服をさっそうと着こなしていらっしゃいましたし、10月に電話で話した時にも、お元気そうでした。いったい彼女の身に何が起こったのか心配で、自宅に電話をしてみたところ、ヒスパニック系のアクセントの女性が電話に出て、「連絡はすべて裁判所指定の管財人を通して欲しい」と繰り返すばかりでした。ただ、「Aさんは歩けるのか？」「話せるのか？」

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リビングトラストを作成する一番の目的は、「プロベート（検認裁判）を避ける」ことですが、マイケルジャクソンは、リビングトラストを作成していたにもかかわらず、プロベートになってしまうようです。せっかくトラストがあるのに、正しく「ファンディング」がしてなかったというのが、理由のようです。私のお客様でも、トラストを作成した直後は、私の方でもファンディングの漏れがないことを確認しますが、その後何年も経って、ローンの買い替えなどの理由で銀行が家の名義をトラストからいったん出してしまったことに気づかず、そのままになっていた方がいらっしゃいました。トラストがファンディングしてないと、せっかくのトラストの効果を完全に発揮できなくなることがあります。皆さんも、お気をつけください。

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マイケルジャクソンの突然の死は、私にとって大きなショックでした。特にファンではなかったものの、同年代でもあるし、また才能豊かな、私達の時代が誇るべきミュージシャンであるにもかかわらず、アメリカの金と欲望のうずに巻き込まれて孤独な人生をおくっているように見え、もう一度再起して活躍するのを期待していました。さて、これだけの有名人が突然死亡すると、当然のように遺産争いが起ります。マイケルジャクソンは、リビングトラストは作成していたようですが、未成年の子供の養育権や、マイケルの死後も入り続けるであろう大きな収入の所有権などで、揉め事が起きるのは必至ではないでしょうか。マイケルジャクソンほどの人なら、単純なリビングトラストではなく、もっと別のプランを作っておくべきだったと思われますが、残念なことです。

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リビングトラストを作成した方の多くが、「これで安心して死ねる」とおっしゃいますが、私はそれに対して、「これで安心してストレスがなくなりますから、返って長生きできますよ」と言っています。これは、あながち冗談ではなく、本当にそのような効果があると思います。多くの方が一様におっしゃったのは、トラストを作成したことで、気が楽になり、ぐっすり眠れるようになったとか、今まで気に病んでいたのがすっきりして、気分が晴れ晴れした、というようなことです。親子で相談に来るかたも多く、親子だけの間ではなかなか相談しにくい相続の取り決めなどが、第三者が入ることではっきり希望を口に出して決めることができるという効果もあるようです。

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今週、７０代のご婦人がリバースモゲージを申請されたところ、子供さんが反対したために、申請をキャンセルするというケースがありました。親がリバースモゲージを申請しようとする場合に、子供たちが率先して勧める場合と、反対してなんとか止めさせようとする場合と、親が自分の資産をどうしようと親の自由という立場で、子供達は全く口出ししないという場合とがあります。リバースモゲージを借りると相続する財産が減るからと、子供が反対する場合は結構多く、統計によると、私のリバースモゲージのサイトにアクセスする人の半分は、親からの相続分を気にかける子供達です。親が７０代というと、子供は４０代から５０代で、本来なら経済的には十分自立しているべきですが、実際には、高騰を続ける大学の学費や、給与の上昇がインフレに追いつかないことで、現代の４０代から５０代は経済的に苦しい場合も多く、親がなんらかの遺産を遺してくれることをつい

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-56678825920127397722009-05-22T11:49:00.000-07:002009-05-22T12:58:48.581-07:00

今月から８月まで、下記の内容でセミナーを予定しています。５月２７、３０日知ると知らないでは大きな差がでる、リタイアメント計画と節税６月２４、２７日健康保険の選び方と、医療費対策７月２５、２９日手遅れになる前に、家族を守るリビングトラストと、不動産の相続計画８月２６、２９日リバースモゲージ、介護保険、メディキャル詳細はお問い合わせください。また、特定の団体用にカスタマイズしたセミナー、出張セミナーご希望の方は、最低催行人数１０名様（ご家族は１と勘定）で承ります。

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-81612226977365395492009-05-14T17:15:00.000-07:002009-05-14T17:39:03.017-07:00

アメリカの医療費の高騰率は悪夢としか言いようがありません。中でも、長期に渡る介護費用で財産を使い尽くし、州の低所得者用医療制度（メディケイド、カリフォルニア州ではメディキャル）に頼るしかなくなる人達が増加の一途をたどっているため、州政府としては、これをなんとかくい止めるために、介護保険への加入を促進させようと必死になる一方、メディキャルの資格審査を厳しくする方針です。介護の費用は、普通の医療保険や、高齢者医療保険であるメディケアではほとんどカバーされませんので、自分で介護保険に加入していない限り、自己負担となります。カリフォルニア州のナーシングホームの入院費用は、１年で＄７００００から＄１０００００です。また、メディキャルを利用するには、現在でも厳しい資格審査がありますが、今年中に、この基準がさらに厳しくなります。そこで、カリフォルニア州と、民間の保険会社がパートナーとなって提供している

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-24341429098909525982009-05-02T11:54:00.000-07:002009-05-02T14:48:52.153-07:00

最近、リバースモゲージの申請を希望された方の例をご紹介します。その方はご自分の家が普通のコンドミニアムだと思っていらっしゃいましたが、調べてみると、「Own-Your-Own」という所有形態だったために、リバースモゲージは借りることができないことがわかりました。集合住宅の種類には、普通のコンドミニアムの他に、「Co-Op」と、Own-Your-Own」というものがあり、「Co-Op」「Own-Your-Own」だとFHA関係のローンは受けれませんので注意が必要です。コンドミニアム、Co-Op、Own-Your-Ownの違いはこちらのページに書いております。また、コンドミニアムの場合、４戸以上ないとFHA関係のローンの融資基準に合格しませんので、最近よくある、同じ敷地の上に２戸、３戸が建っている形の住宅の場合、壁が離れているか接しているかには関係なく、それが「コンドミニアム」である場合には

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日本の親が資金を出して、アメリカで家を買うのだが、家の名義や資金の受け取り方法をどうするのがいいか、という質問を、アメリカに住んでいる日本人の方々や、娘や息子がアメリカに住んでいるという日本のご両親から、ひんぱんに受けます。以前にも何度かこの課題について書きまして、色々な策を考えたのですが、今回、日米の税法に詳しい日本の税理士さんに相談したうえで、下記の結論に達しました。ベストな方法は、もちろん、購入する家の金額や、親が出資する金額、所得など、個々のご家庭の事情によって異なりますから一概には決めれません。しかし、多くの場合、日本の「相続時清算課税制度」を利用して、親から子へ資金を贈与するのが、一番単純明快で、手間も少なく、税金や費用の節約になるようです。この制度を利用すると、親から子へ生前に、￥２５００万円まで非課税で贈与でき、それを超えた分について、２０％の税金がかかります。そして

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今年も、税金の支払い日が終わりました。毎年４月１５日が税金の申告期限日とわかっていても、いつも最後のギリギリになってしまう人が多いので、４月１５日には郵便局に長い列ができるわけです。また、税法が年々複雑になって来ている上に、変更が頻繁で、ほとんどの国民が、自分では税金申告書を作れないということについて、問題視する声も多く、今朝の新聞にもそれについて大きな記事が出ていました。余談ですが、オバマ大統領夫妻、バイデン副大統領夫妻の去年の所得と、所得税の金額、そして、慈善団体に寄付した金額も、今朝の新聞に載っていました。さて、４月といえば、アメリカでは、プロパティタックス（固定資産税）の支払いも、４月１０日が期限です。不動産の価格が値下がりしても、固定資産税は毎年２％づつ上がり続けるのが普通で、納税者が自分で申告しない限り、課税額の見直しはしてもらえません。私のウェブサイトに、固定資産税の

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カリフォルニアには日本人が多く住んでおり、私のお客様も多くが日本人です。その中には、永住権の方も、米国籍の方もいますが、どちらの場合でも、６５歳くらいから上の年代の方の多くが、いずれは日本へ帰って暮したいと言われます。実際に、長年現地企業の要職を勤めたあと、退職してすぐに日本へ帰国された方々も多いです。日本人のアメリカ移住者のほとんどは、立派な家を所有されており、住宅ローンも支払い済みという方が多く、子供さん達はアメリカで生まれてアメリカで育ち、大学を卒業して立派に独立している場合が多いです。さて、このような方々がリタイアして日本へ帰られる時に、たいていは家を売ってから、その資金を持って日本へ帰国されることになるでしょうが、中には、家をそのままアメリカに残して帰国される方もいます。帰国前に家を売るか売らないか、相続の面でどのような違いが出るかを考えてみたいと思います。相続人である子供

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今週は、健康保険を申請して拒否された人が２人と、割り増し保険料で加入できた人が一人います。まず拒否された人は、５０才の女性で、喘息の持病があり２種類の薬を常時服用していました。申請してから３週間の審査の結果、最終的に拒否されました。もう一人は２３才の女性で、１８歳の時に癲癇になり、その後ずっと薬を常用して症状を抑えているという人です。この人の場合、加入はできましたが、保険料が７５％割り増しになりました。３人目は、27才の女性で、ひどいにきびに苦しみ、処方箋薬を常用しているのが理由で、保険加入を拒否されました。にきびは、薬を使っていなければほとんど問題はないのですが、保険の申請をする日から６ヶ月以内に医者の治療を受けていると、追加保険料の原因になることがあり、場合によっては加入を拒否されます。また、にきびの治療薬で、Accutane　という非常に強力な薬があるのですが、この薬を長期間使用

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昨日のブログに、遺産税のことを書いたばかりですが、今朝のウォールストリートジャーナルに、今度は紙面半分を占める大きさで、専門家の意見が掲載されていました。遺産税に反対する意見です。その内容を要約しますと、１．税引き後のお金を、ラスベガスに行ってギャンブルで使ってしまっても、政府から何も言われないのに、同じ税引き後のお金を、遺産として子供に遺したら、５０％の税金をとられるというのは、いかにもおかしい２．２００５年の調査によると、調査対象の５０カ国のうち、アメリカの遺産税の最高税率４７％は、３番目に高い税率であり、５０カ国のうち２６カ国は、遺産税が全く存在しない３．富裕層は弁護士に高額の報酬を支払って遺産税を回避するので、どちらにしても富裕層からは遺産税を支払ってもらうことはできず、そのような遺産税回避手段に多額の弁護士費用や労力が使われるのはお金と人的資産の浪費である４．遺産税は、世代が代

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全米引退者協会のニュース速報で見たのですが、昨今、亡くなった人が借金をしていたと言って遺族からお金をとろうとする詐欺が多発しているそうです。狙われているのは特に高齢者の家庭が多く、ただでさえ、誰かが亡くなった直後で取り込み中で、冷静な判断ができにくい精神状態のところへ、それほど多額ではない金額の取立てがしつこく来るので、つい支払ってしまう人も多いようです。亡くなった人に借金があった場合、故人の遺産からその清算をするわけですが、もし借金の方が多くて遺産で返済しきれなくても、遺された配偶者や家族が、その借金を連名で借りていた場合や、連帯保証人になっていた場合以外は、遺族には責任はありません。ただ、故人との共同名義で不動産を所有していた場合に、その所有形態（名義の登録方法）によっては、故人の債権者が不動産を売却して債権の回収をすることができる場合がありますので、注意が必要です。

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今日は４月１日、今日からタバコ税、消費税があがりました。今朝、デパートの化粧品店で化粧品を購入しながら、昨日買っておけば消費税が１％低かったのに、なんて馬鹿なんだろうと思いました。１日遅れたために１％の損、、、計画性がないとこういうことになります。さて、税金といえば、遺産税の話です。遺産税は、死んだ人の遺産にかけられる税金で、別名「デス・タックス」と呼ばれ、非常に評判の悪い税金です。人は生きている間に、所得税やキャピタルゲイン税などを支払っており、遺産に税金をかければ、二重課税になるというのが反対派の最大の主張です。また、調査によると、６割の人が一生かけて築いた財産は、子供や孫の生活を楽にしてやるために遺したいと考えているそうで、遺産税の税率があがれば、このような親の気持ちに水を差すことになり、一生懸命に働いて財産を築こうというモーチベーションが低下することになるとの意見もあります。

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今日は、オープンハウスを１０軒回ってみました。３月後半のお天気の良い日曜日となれば、オープンハウス日和ですが、昨今の不況下で、1ヶ月ほど前にオープンハウスを回ってみた時には、閑古鳥が鳴いている状態の家がほとんどでした。ところが今日は、どのオープンハウスも、大勢の見学者で賑わっており、びっくりしてしまいました。不動産市場がそろそろ底を打って回復期に入る前兆なのかもしれないと思いました。政府の景気刺激策の効果も現れつつあるのかもしれません。景気刺激策といえば、一番わかりやすくて効果がありそうに思われるのが、初めて家を買う人への、最高＄8000ドルのタックス・クレジットです。「タックス・クレジット」は、「タックス・ディダクション」のように、所得から控除できるのではなく、課税額からクレジットの金額をそのまま差し引くことができます。今回クレジットとしてもらえる金額は、買う家の価格の10％か、

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ある銀行の依頼で、不動産の価格に関して、私が専門とする北レドンドビーチの１家族用の家（一軒家、コンドミニアム、タウンハウス）の価格について調査をしました。それによると、この地域で過去１２ヶ月間に売れた住宅の、最終的な売値は、最初に売りに出された時の希望価格と比較すると平均で約７％下げた金額になっていました。また、最初に売りに出された時の希望価格は、その後何回か値下げされているのが普通で、最終的に売れる直前の価格は、最初の価格より平均で約３％下がっていました。そして売りに出してから、買い手がつくまでの期間は、最も短いケースが１日、最も長いケースが３５６日でした。売り手が売りたい金額と、買い手が払いたい金額には差があるのは当たり前で、交渉によって中間あたりでお互いに妥協することが多いわけですが、特に今のような買い手市場では、あまりにも最初に高い希望価格をつけすぎた家は、買い手に全く見向

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今月は、「不動産の名義と相続、遺言、リビングトラスト」についてのセミナーを、３月２１日と２５日の２回、行います。まだあと数席の余裕がありますので、ご興味のあるかたはご連絡ください。また来月は、「リバースモゲージ、介護保険、年金」についてのセミナーを、４月２２日と２５日の２回、行います。

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リバースモゲージとは、高齢者が、自宅を担保にして借りるローンですが、その家に住んでいる限り返済する必要がありません。また、収入やクレジットに関係なく、家の価値さえ確認できれば融資を受けることができますので、年金収入しかない人でも借りることができます。このところの不況を反映してか、リバースモゲージの問い合わせが増えて来ました。また、オバマ大統領が２月17日に署名した法案により、リバースモゲージで借りれる金額の上限が大きく上がりましたので、家の価値が下がっていても、今までよりたくさん借りれるようになりました。さらに、今年１月１日からは、家を新規に購入する時にも、リバースモゲージを利用できるようになりました。リバースモゲージの専用サイトを立ち上げましたので、こちらをクリックしてご覧ください。

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今朝の新聞に、ラスベガス郊外の不動産事情が紹介されていた。ある建築会社が新築の一軒家を＄２２万ドルちょっとで売りに出しているのだが、その会社が２年前に売却した、同じデザイン、同じ大きさの家が差し押さえに直面しており、家の所有者が＄１４万ちょっとで売りに出している。両方の家の写真が並べて掲載されていたが、全く同じ家に見えるのに、片方が22万で片方が１４万とは、、、。差し押さえが減らない限り、不動産価格は回復しない。不動産価格が下がり続けている今、家を買うには良い時期だが、ローンの審査がとにかく厳しい。当たり前のことながら、ローン返済をする経済力があり、それが継続するかどうかが、厳しく調査される。クレジットレポートの内容と点数も、今まで以上に重要になってきている。以前は、６２０点あたりが分かれ道だったのが、今は、７２０点ないと、金利が大きくあがる場合が多い。クレジットレポートは、個人情報の漏

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リビングトラストの遺産相続人に複数の人間を指定する場合、相続が発生した時点で相続人の一人がすでに死亡していたら、他に指定がない限り、死亡した相続人の相続分は、その人の法定相続人が受取ります。さて生命保険の場合には、被保険者が死亡した時に、もし死亡保険金受取人のうちの一人が死亡していたら、残りの受取人が全てを受け取るのが普通です。このような事は、トラストを作成したり、生命保険に加入するときに、あえて質問しない限りは教えられないことが多いので、注意が必要です。最近、保険関係のことだけをまとめて解説したウェブサイトを作成しました。このサイトの中に、生命保険の受取人指定の注意について書きましたので、ご参考にしてください。

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サブプライム問題によって、金融機関のずさんな融資が表面化し、それ以降、融資の審査方法の変化が激しい。最近受けた、政府系住宅ローンの講習会では、審査の時にまず最初に調べられるクレジットレポートについて、次のようなことを教えられた。今までは、個人のクレジットを審査する際に、ある一定以上の点数があり、３種類以上の返済記録があり、直近２年間に返済の遅れがなければ、ほとんどはそれで良しとされて通っていた。ところが昨今では、何年さかのぼってでも、クレジット記録の最初から最後まで見て、その人間の「癖」「パターン」「返済に対する態度」「仕事に対する態度」ひいては「人生に対する態度」までを読み取ろうとするのだそうだ。たとえば、返済の遅れがゼロでも、いつも枠ギリギリまで借りて、最低額だけしか返済していなかったり、または全額返済していても、他のクレジットカードにその残額が移行していたり、高額の買い物が多くて、

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去年の年末から始まった健康保険の問い合わせラッシュで１月は息をつく暇もないほど忙しく、ブログを書く時間が全くとれなかった。健康保険に加えて、１月から３月までの３ヶ月は高齢者用メディケア保険の、１年に１回の変更可能期間であり、さらに、金利が史上最低と言ってもいい低さのため、借り換えの問い合わせが殺到している。それにしても、健康保険に加入できない人が多すぎる。人間が病気をするのはあたり前なのに、過去に病気にかかったからという理由で、保険加入を拒否される。妊娠していることが、保険拒否の理由になる。勤務先が保険を提供しなくなって、個人で加入できる保険を探している人が多いが、４０代、５０代ともなれば、何らかの病気があったり、薬を飲んでいたりする人も多く、それが原因で保険加入できなかったり、保険料を割り増しにされたりする。大学生が卒業すると、両親の保険から独立して自分で保険に加入

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今回のリセッションと世界的な金融危機で、さまざまな問題が浮き彫りになったが、この危機を境にして、あるひとつの時代が完全に終わったと言えるのではないだろうか。その昔、職業に貴賤なしと教えられ、どんな職業であってもまじめに勤めれば、４０年か４５年後にはリタイアして、人生の終盤は、金銭の心配なしにゆっくりと過ごせた、、、そのような時代はもうありえない気がする。アメリカでは企業によるペンションは崩壊し、国の年金も崩壊寸前、医療費は高騰し続け、保険に加入できない国民が増える一方。日本でも終身雇用はとっくに崩壊して、派遣切りや内定取り消しが大問題となっている。国に頼れないからと、自分でこつこつと貯蓄をすると言っても、銀行に貯蓄するだけではインフレに追いつかないし、退職後の生活費を賄うのに必要な額を貯めることはまず無理だ。そこで、株や不動産や、リスクをとって投資してお金を増やそうとするが、昔と違って、

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日本の皆さま、新年明けましておめでとうございます。ここロサンゼルスでは、年が明けるまであと４時間ほどあります。今年最後のブログは、録画しておいた、NHK紅白歌合戦をバックグラウンドに聴きながら書いています。２００８年の年末は、いつもの年と違い、不景気が身に沁みる年末でした。例年この時期になると、パーティーや忘年会の招待がいくつも届き、日時が重複してお断りしなければならないことがあるのが普通ですが、今年はパーティーも忘年会も全くありませんでした。また、ワインやチョコレート、クッキー、カレンダーなどが食べきれないほど会社に届く季節なのですが、今年はとても少なかったようです。世間を見渡せば、失業した人、家を失った人が溢れ、デパートなども、いつもの活気は見られません。レストランでアルバイトをしている娘は、客が減り、来た客もチップを置いてくれないことが多く、収入が激減したとなげいていますし、知人の

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２００８年もあと残りわずかとなった今日この頃、この２週間ほど、健康保険の問い合わせが多い。そのほとんどが、現在加入している保険が１２月３１日で契約打ち切りになるので、１月１日からの保険が必要というものだ。保険契約が打ち切りとなる理由は、解雇されて保険を失うことになるというケースと、雇用主が社員に健康保険を提供するのを止めることになったというケースのどちらかのようだ。昨日と今日申請した人たちのうち、健康状態に問題がない人は、２４時間から４８時間で保険がOKになる可能性は高いので、１月１日に間に合うかもしれないが、健康状態に少しでも問題があったり、常時使っている処方箋薬があったりすると、電話インタビューや、医師からの記録取り寄せなどに時間がかかり、保険加入を拒否される場合もある。さらに、今まで雇用主が保険していた保険料が全額自己負担となるので、保険プランの内容をかなり落とさなければならない人

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-39669209498627183132008-12-24T16:44:00.000-08:002009-05-14T17:43:37.497-07:00

２７年前にアメリカで働き始めた時、「医者と弁護士は信用するな」としつこく教えられ、それが身についてしまいました。その意味は、医者の言うことを鵜呑みにせず、自分でもある程度病気や薬について勉強し、治療法について別の医者にも診てもらって、常にセカンドオピニオン、サードオピニオンをとれ、ということで、これが身についたのはいいことでした。一方、弁護士を信用するなの意味は、弁護士というものは、完全にクライアント側に立ってやってくれる弁護士は少なく、自分の利益ばかり考えている人が多く、裁判の相手側の弁護士と共謀している悪徳弁護士も多い、ということで、これはその後、残念ながら実にその通りだと実感したものでした。それにしても、豊かな人生を送るためには、信頼できる医者、歯医者、弁護士、会計士、などの専門家と知り合いになることは不可欠であるにもかかわらず、そのような人を見つけることのなんと難

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-51564629540926635902008-12-19T15:43:00.000-08:002008-12-19T17:53:38.967-08:00

私の父は７６歳の今でも虫歯が１本もなく、今度、歯科医から表彰状をもらうそうだが、残念ながら私には父の歯の良さは遺伝しなかった。１年ほど前から、１本駄目になった奥歯があって、かかりつけの歯科医から、インプラント専門医に相談するように言われていたのだが、どうも気がすすまず延ばし延ばしにしていたところ、ついに我慢の限界となり、今月、４人のインプラント専門医に診てもらった。そこで驚いたのが、金額の差である。一番高い見積もりが＄6000ドル、一番安いのが＄2000ドルだった。ただ＄2000ドルの見積もりをくれた医師はインプラントしか行わないので、その上にクラウンをつけるのは一般歯科医になるため、合計すると＄3200くらいになるが、それでも＄6000と比較して差が大きい。＄6000の見積もりをした専門医は、インプラントからクラウンまで全てやる日系人歯科医で、日系社会ではインプラントで有名な人である。

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-5284109229745501832008-12-17T17:08:00.000-08:002008-12-17T17:48:38.768-08:00

年中青空の南カリフォルニアも、今日はめずらしく大雨で、雨が降ると必ず自動車事故が多発し、高速道路はあちこちで渋滞している。こんな時、公共の交通機関がないことが、全く残念でならない。３大自動車メーカーを救済するかどうか、議会でも巷でも意見がまっぷたつに分かれている。私は経済の専門家でも経営の専門家でもないので、表面的なことしかわからないが、アメリカの自動車メーカーが経営危機に陥って政府に救済を求めるのは、非常に皮肉なことに見える。以前に、テレビの報道番組で見たのだが、ロサンゼルス市街には実は昔、地下鉄が走っていて、今でもその残骸がダウンタウンの地下に残っている。当時地下鉄はその後路線を拡大していく計画があり、実現していれば、東京と同じように、ロサンゼルスに住む人々も、地下鉄でロス近郊のほとんどどこへでも移動できるはずだった。ところが、GMが自動車の販売を促進するために地下鉄は邪魔になると考

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-26426324113192294152008-12-14T13:08:00.000-08:002008-12-14T13:08:09.229-08:00

差し押さえになって家を失う人を助けるために、政府と主要銀行が、住宅ローンの条件を緩和するというプロジェクトを始めて以来これを利用して差し押さえを免れた人が数多くいるが、最近発表された統計によると、ローン条件の緩和措置を受けた借り手のうち５３％は、６ヶ月以内に結局差し押さえになってしまっているという。これは、もともと、あまりにも自分の収入に合わない金額のローンを借りたため、条件を緩和されてもまだ支払えない金額なのか、または、不況で職を失ったり収入が減ったために、いくらローン条件が緩和されても返済ができないか、もしくは、住宅ローンだけの条件が緩和されても、そのほかにもクレジットカードや車のローンなどがあって支払いきれなかったか、などの理由なのかと思う。昨今、住宅ローンの金利がかなり低くなっているので、過去に私がローンをお世話した顧客から借り換えの問い合わせが多い。昨日問い合わせがあった人は、

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-62236287179823922692008-12-13T12:12:00.000-08:002008-12-24T16:57:34.205-08:00

今回の経済危機によって世界中で巻き起こっている不況のニュースを見るにつけ、つくづく思うことは、あらゆる業種、あらゆる国の経済が繋がっており、誰も無関係ではいられないということだ。不況時でも安定している職種はといえば、医療、教育、そしてお役所のはずだったが、今回の不況は地方自治体の収入にも大きな打撃を与えており、学校や役所や公立病院も人員削減や給料減俸という影響を受けている。カリフォルニア州にいたっては、＄１４０億ドルもの赤字を抱えており、州立大学への援助が削減されて学費の高騰にさらに拍車がかるし、小中学校のための費用は、もともと不足だったのがさらに削られることになって各地の学校区で父兄からの猛反発が起きている。消費税や自動車登録料も値上がりになりそうで、州民の生活はますます圧迫されることになるのは必至だ。私の子供が小中学生だった頃、先生が少ない給与の中から自費で賄なわなければならない備品

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-44764780866724974782008-12-11T16:22:00.000-08:002008-12-11T16:38:59.283-08:00

銀行の融資条件が厳しくなり、なかなか住宅ローンが組めないケースが多い昨今、久しぶりにスムーズに融資が受けれそうなケースがある。この人は２年前に住宅を購入する際、まだアメリカに来て間もないため与信が十分でなく、外国人用のローンを借りた。外国人用のローンは金利が高く、現在、7.5％ちょっとで変動金利である。この人の場合頭金を十分入れたので、住宅価格が下落している今でも家の価値に対する借り入れ残高はそれほど高くない。与信歴がまだ３年に達しないので、現在でもアメリカの銀行のローンに借り換えても良い金利がとれないのだが、いわゆる「オフショアローン」で米ドル建てのローンを組むと、現在金利が変動だが４％ちょっとで借りることができる。「オフショアローン」は所得と資産と借金を見て借り入れ限度額を算出するので、アメリカでの与信、いわゆるクレジットの点数はあまり関係がない。すでに最終的なローン契約書へのサイン

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-79886161922517967832008-12-10T11:39:00.000-08:002008-12-10T12:28:02.347-08:00

日本では国籍法が改正されて、日本人の父親が認知さえすれば子供に国籍が与えられることになったそうですが、国籍に関連して、昨今私の顧客の一人からご相談がありました。その方は、アメリカの国籍を取得していますが、日本の国籍も保持しています。日本政府に届け出ない限り、または「発覚」しない限りは、２重国籍のままにしておくつもりだったのですが、最近になって、日本での相続の問題が起り、日本領事館に書類を提出しなければならなくなってしまいました。普通、相続に必要なサイン証明などの書類は、領事館を通さなくてもできるのですが、この方の場合は姓が変わっていたなどの問題があって、どうしても領事館を通さずには手続きできないことになりました。さて、領事館に行くことになると、２重国籍が発覚してしまい、日本の国籍の喪失届けを出すように言われます。今までに、日本領事館に行ったために、日本国籍を失くした人を何人も知っています

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-54567677593550485042008-12-05T11:52:00.000-08:002008-12-05T12:38:16.860-08:00

今月に入ってから、リビングトラストなどの相続プランのご相談が毎日あります。感謝祭の休日が過ぎ、いよいよ２００８年もあと数週間となり、誰もが過去を振り返ったり、来年のことを考えたりする時期なのかもしれません。そこで延ばし延ばしにしていた相続プランをいよいよ真剣に考えようという方々がいるのだと思います。相続プランを作成する一番の理由は、相続税や余分な費用を支払うことなく、裁判所の手続きを経ることなく、自分の配偶者や子供が財産を受け継ぐようにしておきたい、ということです。「国や州に財産がとられないようにしておきたい」と表現される方も多いです。配偶者も子供も兄弟も誰もいない方も結構多いのですが、そのような境遇の方でも、相続人には日本にいる血の繋がりの薄い遠い親戚を指名される場合がほとんどで、州とか市とか、学校などを相続人にされることはほとんどありません。まれに慈善団体を相続人に指定される方

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-24582141337673075042008-11-30T16:38:00.000-08:002008-11-30T17:01:23.804-08:00

先週はリビングトラストのセミナーを行い、感謝祭の連休直前にしては、大勢の参加者がありました。リビングトラストのセミナーを始めてから４年になりますが、日本人社会の中で、リビングトラストについての関心が増え、重要であるという認識が４年前よりずっと浸透して来ているのを感じます。リビングトラストは必要ないと考える人は、およそ下記の５つのうちのいずれかの理由により、そう結論づけています：１．うちにはそれほど財産はない２．トラストを作る費用が高すぎる３．まだ若いので必要ない４．この歳になったらもう必要ない５．財産が＄２ミリオン以下なら必要ないはずだ上の５つはどれも、リビングトラストを作らない理由にはならず、全くの誤解であることを、私のセミナーでは実例を紹介しながら説明します。すると、およそ２割くらいの方が、セミナーの後、リビングトラスト、もしくは何らかの資産計画を作る決心をされます。私にとって、

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今日のご相談にみえたのは６０代の日本人男性で、公的年金の受給額に関するご相談でした。この方は、最近アメリカのソーシャルセキュリティー（公的年金）の受給手続きを行いましたが、その際に窓口で、他の団体や国から年金をもらっているかどうかと質問され、日本で厚生年金をもらっていることを言いました。その結果として、アメリカで受け取れる年金額が減らされてしまったということでした。アメリカのソーシャルセキュリティーの受給資格を得るには基本的に最低１０年間働いて年金に積み立てることが必要ですが、これに足らない場合には、社会保障協定を結んでいる国で働いて納めた分を加算することができます。日本はアメリカと社会保障協定を結んでいますので、たとえば、アメリカで６年とか７年間働いた後日本へ帰国した人は、アメリカで納めた分と日本の分を合算することで１０年分になれば、アメリカからも年金を受け取ることができるわけです。

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今日のご相談は、７０代の男性からです。１０年前に再婚し、現在の妻は同じく７０代で身体に障害があるため、日常生活には誰かの助けを必要とします。男性は前の奥さんとの間に５人の子供がおり、子供たちはそれぞれ独立して家庭を持っており、前妻は隣町に一人で住んでいます。この男性の心配は、自分が妻より先に逝った場合、誰が妻の世話をするかということと、４人の子供たちが妻の世話をするどころか、家から追い出したり生活費を取り上げたりしないだろうか、そして、娘が実の母親を家に連れてきて同居させないだろうか、ということでした。この方の場合、遺された妻の世話について、生前に子供達とよく相談しておくことが先決ではありますが、血のつながりのない子供達が妻を大切に扱ってくれない心配が大きいのであれば、お金と契約で、「お墓の下から」コントロールするしかありません。すなわち、リビングトラストに、妻の住居の確保、生活費や小遣

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カリフォルニアの住宅の中間販売価格が＄３０万ドルまで下がった。つい去年まで＄５０万ドルだったことを考えると、４０％も下がったことになる。私が２０年前に、自分の家として購入した一軒家の価格が＄307000だったから、その頃の価格にまで近づいたということか。（ただ、場所によって価格の差が大きいので、私が家を購入した辺りでは小さくて古い家でも未だに＄５０万ドルはするが、、、）さて、住宅価格が低い今のうちに、相続税対策として家を贈与するということを、さかんに宣伝している弁護士やファイナンシャルプランナーがいる。ただ贈与するのではなく、QPRTというトラストを利用することで、贈与の金額を圧縮できて、さらに、贈与したあとも一定期間内は、自分たちに居住の権利があるので、子供に贈与してしまったあとで子供達と仲が悪くなり、家を追い出される、という心配もないというわけである。（QPRT＝Qualified

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少し前まで、住宅市場が不振でも商業不動産市場は活況だったが、それも今は昔、アメリカの経済の悪化が全ての分野に及んでいる今、商業不動産業界も不況にあえいでいる。今日の新聞に、１０３１エクスチェンジを利用して大きな商業ビルやショッピングセンターなどへの個人投資を集め、この分野では大手だった、DBSIという会社が倒産したという記事が載っていた。DBSIは、個人では購入が難しい大きな不動産の権利を、１０人から３５人ほどの投資家に分配して売却し、それぞれの投資家の出資比率に応じて、毎月の収入を分配していた。ジネラルパートナーシップなどとは異なり、投資家はそれぞれ、LLCを設立して、そのLLC名義で、出資比率に応じた割合で、不動産の所有権を所有しているので、自分の所有権を売却したい時には、自由に売却して利益を得ることもできる。また、DBSIは、年利６％前後からスタートして、最高１２％くらいまでの配当

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住宅のフォークロージャー（差し押さえ）件数は相変わらず増加の一歩で、政府や銀行が対策に乗り出していますが、問題に直面しているホームオーナーは、いったい何をしていいのか、どこに連絡すればいいのかがわからず、結局差し押さえられてしまったり、または、このような状況を利用した詐欺も増加しており、詐欺にひかかってしまう人も増えています。下記のウェブサイトに、現在政府や主要銀行が出している救済策の具体的な内容、連絡方法、そして、詐欺の手口などを書きましたので、参考にしてください。差し押さえ対策の内容のページフォークロージャー詐欺についてのページ

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日本人の方で、アメリカへ赴任してきたばかりで現地の健康保険に加入できない方とか、アメリカ在住の方が高齢のご両親を日本から呼び寄せて一緒に暮らすことにした場合に、加入できる医療保険がない、などのお問い合わせが多いので、旅行保険のサイトを立ち上げました。海外旅行保険１２３ドットコムです。ご利用ください。

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昨日、今日で、２組の日本人ご夫婦のリビングトラストを作成しました。どちらのご夫婦も７０代で、子供さんたちはもう５０代で立派に独立されているのですが、偶然なことに、どちらのご夫婦にも障害のあるお孫さんがいるのでした。どちらのご夫婦も、財産が多いとは決して言えない世帯で、アメリカに移住してから何十年も自営業を営んで働き続けて来た、典型的な勤労世帯です。主な財産はご自宅だけで、老後のための蓄えも十分とは言えません。それでも、障害のあるお孫さんの将来が心配で、トラストの中に、お孫さんへのお小遣いの支払いなどが続くようにとの項目を入れられたのでした。子供や孫に障害があるということの心労や苦労は、私には想像することしかできません。トラストのお世話をする仕事をしていると、純資産が１０億ドル以上という富裕層の方や大成功されているビジネスオーナーにもお会いしますが、年金収入だけで細々と生活されている

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オバマ新政権が税法をどのように変更するのか、特に富裕層の人達にとっては心配の種です。今のところわかっている限りでは、主な税金について、下記のような内容になるといわれています。１．連邦遺産税の非課税枠は、２００９年の＄３５０万ドルで固定する。　　つまり、２０１１年から＄１００万ドルに下がる予定だったが、　　それはなくなり、ずっと＄３５０万になる。これは富裕層にとっては　　良いニュースです。３．連邦遺産税の最高税率を４５％で固定する。これも良いニュースです。４．年収が夫婦で＄２５万ドル、独身で＄２０万ドル以上の人は、　　キャピタルゲイン（譲渡益）と、株などの配当に対する課税率が、　　現在の１５％から、２０％に上がる５．夫婦で年収が＄２５万、独身で年収＄２０万以上の人は、一番高い　　所得税率が３５％から３９．６％に、その次の税率が、３３％　　から３６％にあがる６．年収＄２５万未満の夫婦には、

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アメリカの医療保険制度については、以前から指摘されている通り問題点が山積みである。現在何らかの医療保険に加入している人口のうち、約１億６千万人は雇用者が提供する保険の加入者、そして高齢者と障害者用の公的医療保険である「メディケア」の加入者が3800万人、低所得者用の「メディケイド」加入者が3500万人、個人で加入している人が1400万人、政府機関などに勤めている人が300万人、そして保険に全く加入していない人は約4500万人で、アメリカの人口の約15％が無保険者となっている。企業の保険負担は増加の一途で、中小企業の中には負担に耐えかねて保険の提供を止める会社も多く、カリフォルニア州では、社員50人以下の企業で働く人口の５５％が、保険に入っていない。オバマ次期大統領が提案している保険制度は、まず全国統一のナショナル保険プランを作り、企業には社員に保険を提供するか、社員がナショナル保険プラン

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オバマ時期大統領は、教育者の質を高める一方、アメリカの高すぎる大学学費をなんとかし、学費を支払えない子供にも高等教育を受ける機会が与えられるようにすると言っている。学費の急激な高騰は、大学生の子供２人を持つ私にとっては全く人事ではない。公立大学に１年間通うための費用は、学費、住居費、食費、諸経費を含めて、今年の平均が＄14,000ドル強である。州外から入学する場合の学費はもっと高い。過去30年間の公立大学学費の値上がりは、年6.5％となっており、このペースで値上りが続くと、現在小学校５年生の子供が大学に進学する年には、４年間で＄105,000を支払わなければならない計算になる。一方で、教育の質はお世辞にも高いとは言えず、高校を卒業しても読み書き計算がまともにできず、世界地図を見てインド、ブラジルがどこなのか言えない若者というのは、実際に存在する。話し言葉でさえ、過去形と過去完了形を使い分

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小室哲哉が５億円を詐欺した容疑で逮捕されたというが、何年も前に、日本人の不動産屋さんが、小室哲哉のカリフォルニアでの住宅購入を仲介して何十万ドルという大きな金額の手数料を稼ぎ、当分働かなくても遊んで暮らせる、と言っていたという話を聞いた覚えがある。当時の住宅価格のレベルで、びっくりするような金額の豪邸だったと記憶している。さて、詐欺罪が確定し、被害者への賠償をするとなると、当然資産を差し押さえられると思うが、彼がまだアメリカに不動産を所有しているのかどうか知らないけれども、もし個人名や自分の会社名で所有していれば、当然、資産差し押さえの対象になるだろう。ところが、アメリカには、資産家がそのような場合にそなえて、「アセットプロテクション」をしておくという方法があり、もしそれをしていれば、たとえ裁判所や税務署であっても、資産に手をつけることができない。ただし、州によっては、一定の期間内に

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家を売り、財産を全部持って日本へ帰り、余生は日本で過ごしたいという未亡人からのご相談を受けました。この方の心配は、５年前に亡くなったご主人の前妻とその子供たちが、あまり裕福でない生活をしており、時々、ご主人が残したもので自分たちが受け取る権利のあるものがないかなどと言ってたずねて来るので、家を売ったあと、そのお金をめあてに訴えられたりしないかどうか、ということでした。弁護士とも相談してみましたが、この国では、誰でもたいした理由なしに誰かを訴えることができ、そういった訴訟を引き受ける弁護士も多いので、訴えを起こされるかどうかについては、防ぎようがない、しかし、訴訟で負ける可能性があるかどうかについては、可能性はかなり低い、ということでした。もし亡くなったご主人が前の結婚での子供さんたちに遺産を遺したければ、そのように相続プランを作っておくこともできました。しかしそのような意思表示は何もなく

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「自分の生きている間に、この国に黒人大統領が誕生するとは夢にも思わなかった」「アメリカ人であることにまた誇りが持てる気がしてきた」これらが、白人、黒人に関係なく、私の回りのアメリカ人たちのほとんどが、オバマ当選が決まったあとに口にした感想である。老若男女、白人、黒人、ヒスパニック、アジア系、さまざまな人々が集まって、オバマの勝利演説に、多くの人が涙を流しながら聞き入った。今この国に必要なのは強いリーダーであり、バランス感覚を持って問題に対応できるリーダーであり、国民に希望を与えられるリーダーである。バラク・オバマはこれらの条件を満たしていると思う。白人と黒人の混血である彼は、何ともアメリカ合衆国大統領にふさわしいではないか。問題は山積みで道は険しいが、団結と強調を柱に、人々にインスピレーションを与えられるオバマなら、時間はかかっても、この国をまた世界のリーダーとして誇れる国にしてくれると

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-38995801426133439342008-11-02T11:20:00.000-08:002008-11-02T11:34:13.656-08:00

今日は、私の知人の身に過去に起こった出来事をご紹介します。彼の両親は、彼が１３歳の時に離婚し、母親、父親ともそれぞれ、その後すぐに再婚しました。彼は父親と、父親が再婚した相手、すなわち義理の母となった女性と一緒に暮らしていました。父親は長く警察官を務めたあと、大学教授に転職しましたが、４４歳のときに突然心臓発作で倒れ、その後意識不明の状態が１年近く続いたあと死亡しました。父親が亡くなったとたんに、当時３０歳の義理の母親は、彼を家から追い出し、父親の預貯金はもとより、趣味で収集していた高級車や高級腕時計など全てを持って、どこかへ引っ越してしまったそうです。彼女は当時まだ大学院へ通っていて収入がなかったので、夫が死亡して生活ができなくなり、お金に換えられるものは全て換金したのだろうと、知人は言っていますが、高校を卒業したばかりの時に着の身着のままの状態で家を追い出された彼の手元には、父親との

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-79024052450446338582008-10-29T17:33:00.000-07:002008-10-30T14:46:01.501-07:00

先週の土曜日、ソーシャルセキュリティーについてのセミナーを主催しました。このセミナーは年に４、５回行っており、毎回２０名から３０名の参加があります。アメリカの国民年金であるソーシャルセキュリティーは、国民の寿命が年々延びて行くことと、７８００万人のベビーブーマー世代が、今年から順に年金を受け取り始めることで、現在労働者３．３人に対して年金受領者が１人という割合であるのが、２０３０年には、現役の労働者２．１人に対して年金受領者１人となり、２０１７年には、現役世代からの税収で年金の支払いを賄うことができなくなり、年金信託に手をつけなければならなくなります。そして２０４１年にはついに、年金信託の資金が枯渇すると言われています。このような状況を改善するため、国は色々な対策を計画していますが、そのひとつとして、今後段階的に、年金を受け取る開始年齢が高くなって行きます。従来年金の受取りは、６２歳で

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-14860508594606574662008-10-28T10:47:00.000-07:002008-10-28T12:07:35.727-07:00

以前から生命保険をもうひとつ契約しようと思っており、色々な条件が揃うのを待っていたが、今月に入ってからやっと全ての条件が揃い、健康状態も万全だったので申請することにした。株価も底値に近いと思うので、新しく投資を始めるのにもいい時期だ。ところが、それを決めた途端に、タイミング悪く、スピード違反をして違反切符をもらってしまった。私が契約することにした生命保険は変動金利の終身保険で、自分自身の老後のための貯蓄も兼ねている。投資できるファンドの選択肢も多く、色々な保険会社の商品を比較検討して最終的にこの保険を選んだ。健康状態、喫煙歴、運転歴などにより、被保険者の死亡危険度が評価され、評価が高いほど保険費用が安くなるが、この保険会社の場合、この評価が５段階になっている。私は５段階の一番上の「Super　Preferred　Non Smoker」を狙っていて、その主な条件は下記のようなものだった：（

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-48027949210565512012008-10-24T12:33:00.000-07:002008-10-24T14:29:42.094-07:00

今日のご相談は高齢のご夫婦の相続プランについて。お二人とも６０歳を過ぎてからの再婚同士で、妻は前夫とは死別、前夫との間には息子が一人いるが、その息子は障害があって施設に入っており、国からの援助で生活しているので、財産を遺すことはできない。しかし、毎月小遣いを母からもらって買い物をするのを楽しみにしているので、それが続くようにしたいとのご希望。夫は前妻とは４０年間一緒に暮らしたあとに離婚。前妻の連れ子が５人と、前妻との間にできた娘が一人いるが、この娘とはほとんど音信不通。また離婚の原因が現在の奥さんとの出会いだったので、前妻と子供たちは現在の奥さんのことを悪く思っており、離婚もかなりもめた末に、財産を全部前妻に渡す形でやっと離婚できたというような事情だったとのこと。このご夫婦のご希望は、二人の死後、プロベート裁判になって余計な弁護士代や手間がかかることなく、財産がスムーズに相続人に渡

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-24413078645371013522008-10-22T15:09:00.000-07:002008-10-22T15:42:50.982-07:00

私が住んでいる地域ではこのところ、中古住宅の販売戸数は、過去２－３ヶ月、少し増加傾向にあるが、販売された住宅のおよそ３分の１は差し押さえ住宅だし、在庫は一向に減る気配がない。多くのエコノミストは、全米の住宅価格の下落は２００９年の秋までは続くだろうと予測している。専門家によれば、このような状態でも、多くの地域では住宅価格はまだ高すぎるという。たとえば、マイアミでは、過去のデータから見て、住宅価格は年間の賃料の１５倍が適正であるところ、現在の価格は２２倍なので、この地域ではまだまだ住宅価格は下がることが予測されるとのことである。私の住んでいる地域では、現在の住宅価格は、年間の賃料の１９倍から２４倍といったところで、まだまだ高い。海岸沿いで、元々不動産価格は高い地域であり、すぐお隣のマンハッタンビーチという市は、有名スポーツ選手がたくさん住んでいて、この不況でも安定して不動産価格が上がり続

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-11089981922897791182008-10-21T12:50:00.000-07:002008-10-21T14:40:11.226-07:00

株価が下落したことで、私達庶民が得をすることがひとつあります。それは、ＩＲＡをＲｏｔｈ　ＩＲＡにコンバート（変換）するチャンスだということです。ＩＲＡ（＝Ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ　Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ　Ａｃｃｏｕｎｔ）は、リタイアメントのために積み立てる個人の貯蓄で、５９歳半になるまでは、引き出すと罰金がつきます。普通のＩＲＡは、入金した金額を、その年の所得から控除することができますが、その代わり、将来引き出す時に税金がかかります。Ｒｏｔｈ　ＩＲＡは、入れた金額を所得から控除はできない代わりに、将来引き出すとき無税です。ＲｏｔｈＩＲＡに積み立てるには所得の上限があるため、誰でも利用できるわけではありません。ＩＲＡは、会社の４０１Ｋなどがない人は誰でも利用できます。４０１Ｋなどがある人は、所得によっては控除できる金額が減額となるか、全く控除できなくなります。さて、ＩＲＡをＲｏｔｈ　ＩＲＡに変換

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-80684185498373761492008-10-19T12:40:00.000-07:002008-10-19T13:12:27.505-07:00

カリフォルニア州で２００７年に差し押さえ登記された不動産件数は８４０００件、２００８年にはこの件数は倍以上になると見られている。これに伴い、差し押さえに直面しているホームオーナーを対象にしたビジネスが栄える一方、これを狙った詐欺も増加する一方である。詐欺の手口はさまざまだが、最も多いのが、「一定の手数料を支払えば助けてやる」と持ちかける手口。この手数料の金額は数百ドルから千ドル単位までさまざまで、お金が支払われた後、何のサービスも提供されずに詐欺師は姿を消してしまう。なぜこのような詐欺にひかかってしまう被害者が多いかというと、詐欺なのか本当にホームオーナーを助けるサービス業者なのか紛らわしいということもあると思う。「フォークロージャー相談サービス」とか、「借金カウンセリングサービス」というちゃんとした業者がおり、住宅ローンやクレジットカードの借金に苦しむ人から一定の手数料をとり、借金を減

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-63009287511761232532008-10-13T16:14:00.000-07:002008-10-13T17:06:49.495-07:00

家を差し押さえられた人からのご相談を受けました。変動金利制の住宅ローンで返済額が急に上がり、返済が遅れがちになり、ついに３ヶ月以上滞納してしまい、５月ごろに差し押さえの通告を受けとったそうです。その後も何もしないまま時間がたち、家を競売にかける通告が来たらしいのですが、無視してしまったようです。今になって、ご夫婦の間で、夫が通告を受け取ってどこかへ紛失したせいだとか、妻が日付を忘れたせいだとか、責任のなすりあいになっているらしいですが、今となってはもうあとの祭りで、家は競売で投資家に売却されてしまったのでした。住宅ローンは＄２８万ドル残っていました。家の市場価値は、おそらく＄４５万ドル弱はあると思われます。競売で買ったひとは、＄３４万ドルで落札したようです。さて、競売が終わるとすぐに、落札した人がたずねてきて、３日以内に家を明け渡すようにという書面を手渡されたそうです。ここまで来

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-7213097931403231942008-10-10T16:28:00.000-07:002008-10-10T17:52:30.534-07:00

私がバージニア州でビジネス講習の合宿に参加している最中の９月２５日にワシントンミューチュアル銀行が破綻し、JP モーガンチェイスに1.9ビリオンドルで売却された。アメリカ史上最も大きな銀行破たんといわれるが、噂が出てから人々がパニックに陥って取り付け騒ぎが起きたのが、破綻の引き金を引く結果となったのだと思う。私はワシントンミューチュアルに口座をいくつか持っているが、噂が出始めた時にも全く気にしていなかったし、今もそのままにしてある。講習から返って、オンラインで自分の口座にアクセスしてみたが、ロゴにJPモーガンのロゴが追加になっているだけで、そのまま、以前と同じように利用できる。ATMカードも変わらず利用できるし、クレジットカードも変わりなく利用できる。同じく破綻した保険会社AIGには、私のリタイアメントのお金を、変動年金保険に入れて預けている。破綻のニュースを聞いて、多くのお客様から、

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金融機関による住宅ローンの審査が厳しさを増しており、今が買い時だからと住宅を購入しようとしても、ローンがおりないために売買が成立しないケースが増えています。そこで、政府が保証するローン、FHAローンの需要が急増しています。FHAローンについては、あまり一般的に知られていない点や誤解されている点がありますので、私のホームページに説明を記載しましたので、ご参考にしてください。FHAローンのページはこちらから

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今日のご相談は、変動金利の住宅ローンの返済額がリセットになって返済に困った６０代の女性からでした。今まで、月の返済額が＄１４００だったのが、一挙に＄２５００に上がってしまったので返済に困っていたところ、義理の息子さん（娘さんの夫）が、家の名義を彼の名義にすれば、ローンの返済を自分がすると言ってくれているが、そうしたほうがいいだろうか、というご相談でした。過去にも、高齢者、特に女性の高齢者で、家族や友人に言われるままに家の名義を書き換えた方からのご相談が何件かありました。その理由はさまざまでしたが、家族から痴呆症がひどくなる前に名義を移すように強要されたという例もありました。私は、よほどの理由がない限り、高齢になった方が家の名義を誰かに移すことはしないほうがいいと思います。たとえ移す相手が実の子供さんでもです。理由は税金のことなども含めて色々ありますが、一番の理由は、

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-60405818734253889692008-09-27T20:32:00.000-07:002008-09-28T20:02:06.943-07:00

アメリカの時期大統領選挙までいよいよあと1ヶ月強に迫り、民主党のオバマ候補と共和党のマケイン候補の最初のディベートが先週末に行われた。私は今、バージニア州の海岸沿いで、４日間民家を借り切って缶詰状態でのビジネスの講習会に参加中であるが、毎日の食事のテーブルでの話題は、大統領選挙のことばかりである。土曜日の夜には人気のコメディ番組、サタディナイトライブで、女性コメディアンが、共和党の副大統領候補サラ・ペイリンとヒラリークリントン議員のそっくりさんを演じてコントをするのが人気を博しており、今日は休憩時間にその映像を皆でYouTubeで観て盛り上がった。この講習会に参加しているのは合計９人で、その内訳は白人男性４人、中南米系女性２人、白人女性２人、そして私で、年齢は２３歳から６９歳までという幅があるのだが、講師の白人男性２人と黒人女性１人、使用人のアジア系男性１人を入れた合計１３人のうち、

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プロベートの費用は、いくらくらいかかるのでしょうか？エルビスプレスリーのプロベートの場合、遺産の総額が＄１０、１６３、０００で、借金が＄３、８７８、０００、プロベート費用が＄１、９６１、０００と記録されていますから、プロベート費用は総資産の１９％もかかっています。有名人や富豪の場合、遺産相続が複雑でプロベートが長引く場合が多いので、費用も多くかかりますが、一般人でも、５％から１５％かかると言われています。最近の例で見てみたいと思います。カリフォルニア州で２００６年に死亡された人の事例で、遺産は、時価＄５０万ドルの家と、預金が＄１５０００でした。１．裁判所の登録料が＄４８５２．告知広告の掲載費用　＄５００３．裁判所指定のプロベート・レフリーによる不動産の鑑定料　＄５００４．プロベート・ボンドの掛け金　年＄７００５．弁護士代　＄１３０００６．裁判所に任命されて遺産の管理を行う、

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「リビングトラストを作る時期についての目安を教えてください」という質問をよく受けます。基本的には、守るべき家族ができた時、または守るべき資産ができた時、ということになります。幼い子供をのこし、事故で亡くなった若いご夫婦の例があります。遺された子供たちを誰が育てるのか、生前に決めておくべきです。また家を買ったら、何らかのエステートプランを作っておかないと、万が一の時にプロベート（検認裁判）になったら大変です。カリフォルニア州では、プロベートになるかならないかは、＄１０万ドル以上の価値の財産があるかどうかで決まります。借金があってもなくても、＄１０万ドルの総資産があると、プロベートになります。他州では、この金額はもっと低いです。最近、次のような例がありました。６０代の未亡人ですが、最初に私のセミナーに参加されてから１年ほど経って、いよいよリビングトラストを作ろうと決心されました。ところが、

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ある女性から昨日、今日と何度も電話がかかってくる。相談の内容は、貸家のテナントが今月のレントを支払わず、勝手に修理を呼んだり、衛生局に苦情を言ったりするので追い出したいというもの。この人は８３歳の日本人女性で、数年前に亡くなったご主人が２軒の賃貸住宅を遺してくれた。自宅も含めて３軒の家はすべて住宅ローンを返済済みなので、賃貸収入とソーシャルセキュリティーで楽に生活できる。賃貸物件のうち１軒には、１０年前から同じテナントが住んでおり、レントの支払いも遅れたことがなく、修理などの手間もほとんどかからない。２軒目の賃貸住宅のテナントが今年出たので、その後カーペットの入れ替えなどをした上で、最近テナントを募集したところ、電話が鳴りっぱなしというほど応募者があったそうだ。彼女いわく、「めんどうだったし、今までテナントの問題は一度もなかったので、最初に面接した人に決めてしまった。もっと慎重に選

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今日は、アパートを売却するので、売却益にかかる税金をなんとか減らせないか、というご相談を受けた。この人は１９８２年にアパート経営を始め、その後１度買い替えをして（１０３１エクスチェンジ）、今所有しているアパートは１６年ほど前に＄３９万ドルで購入したが、現在の市場価値は安目に見積もっても＄１４０万ドルで、＄１００万ドルの譲渡所得（キャピタルゲイン）が出る。連邦と州の課税を合計すると約＄２４万ドルの譲渡所得税（キャピタルゲイン税）を支払わなければならず、さらに、今までに計上した減価償却費を一部返還しなければならないので、それがおよそ＄５万ドルで、合計＄２９万ドルも納税しなければならない。現在６８才で、まだまだアパート経営は続ける予定だったが、最近病気がちになり、もう不動産投資は辞めてゆっくりすることに決めたとのことだった。譲渡所得税を節税する方法はいくつかある。一番ポピュラーなのは、

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私を通して健康保険に加入していただいているお客様が、最近心臓バイパス手術を受けられた。以前からコレステロールを下げる薬を服用してみえたが、とうとう手術をしないと危ないということになってしまった。手術は無事に終わり、元気になって車の運転もできるようになり、今日、昼食のお誘いをいただいた。この方は６６歳で、メディケア保険（国の高齢者用医療保険）と、メディケア補助保険（メディケアの自己負担分を補うために民間の保険会社が出している保険）、そして処方箋薬のためのメディケアD保険に加入されている。私がお勧めしたメディケア補助保険は、ブルークロス社の保険で、補助保険の中でも保険料は少し高めだが、自己負担がほとんどゼロになるプランだった。心臓バイパス手術の費用、UCLAのICUに入院した費用、その後の治療費用などで、請求書の金額は＄２０万ドル（およそ￥２１００万円）となっていたそうだが、自己負担はゼロ

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昨今は未婚のままで生涯をともにすることを選択するカップルも増えており、私もその一人です。未婚のままで共有の財産を持つ場合、一人が死亡した時に、配偶者間の場合には利用できる恩典が利用できませんので、名義の登録方法などに注意が必要です。今日は次のような相談がありました。５０代後半のカップルで、１０年以上一緒に暮らしていましたが結婚はしていませんでした。１９９３年に男性の方が一人で購入した一戸建て住宅にずっと一緒に住んでおり、住居費や生活費など全て２人で払っていましたが、家の名義は彼一人のままでした。さて、彼が去年の１月に病気で急死しました。名義が彼一人の名前だったので、プロベートになってしまい、最近やっとプロベートは終結しそうで、彼女が家の名義を取得できることになりましたが、名義変更によって固定資産税が見直されるので、税額が３倍以上に上がってしまいます。夫婦同様に長年一緒に暮

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今日は、リビングトラストを新たに設立されたご夫婦がトラストの書類にサインをするために来社された。トラストのパッケージにはトラストと、トラストの証明書、ご夫婦それぞれの遺書、ご夫婦それぞれの医療委任状と財産委任状が含まれている。そしてサインは、公証人の前で、２人の証人をつけてしなければならないので、全部のサインを終わって説明をすると、１時間半ほどかかる。さて、今日のご夫婦の場合、ご主人が、医療委任状のいろいろな条項を全部拒否すると言い出した。医療委任状とは、本人が病気や事故で正常な判断ができない状態になったと医師が判断した場合に有効となる委任状で、指定した代理人が本人に代わって医師と話し合い、必要な治療上の判断をしたりするためのもので、本人の意志をあらかじめ明確にしておけるように、どんな治療を受けてどんな治療は受けたくないとか、チューブによる栄養の注入を受けるとか、臓器移植を受けるとか、

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今週はリーマンブラザーズの経営破綻とAIG株価暴落のニュースで明けた。昨日月曜日は朝早くから電話が鳴り続け、そのせいではないだろうが電話線とインターネット回線が不通となり、午後から事務所内が静寂に包まれて不気味な雰囲気になってしまった。もしかして、サイバーテロで通信網がやられたのか！？（と、これは冗談です。）電話は、自分のお金が安全かどうかを心配する顧客からで、AIGの金融商品や生命保険を持っている人とか、まだ破綻はしていないが、そろそろ危ないと言われている大手銀行に預金を持っている人、そして全くうわさにも上っていない別の保険会社や銀行にお金を入れている人まで、さまざま。ウォールストリートの証券会社が破綻しても、それを自分のお金の安全性に直接結びつける人は少ないが、AIGとなると別である。万が一金融機関が破綻したとき、銀行預金はFDICによって１０万ドルまで保証されており、株や証券は

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昨日、日本の税理士さんによる税金セミナーに参加した。日頃日米の相続税対策などについて顧客から質問を受けることも多いのである程度は勉強していたつもりだが、セミナーの内容は実に勉強になることばかりだった。まず驚いたのは、日本の国税庁は「国際課税部」なる部署を設けて、海外、特にアメリカに資産を所有する日本人の相続税、贈与税申告漏れ摘発に力を入れているということである。日本では年に約４５０００人が相続税の対象となり、相続税納税額は平均一人￥２７０１万円。去年申告された相続税のうち１４０００件が監査の対象となり、その８５％が修正申告を指摘され一人当り￥３３０８万円の申告漏れを指摘された。ところが、海外資産の申告漏れは一人当り￥５０７５万円で、国税庁としては、海外資産の申告漏れに力を入れた方が効率がよいというのである。特に、アメリカ在住の子供が日本の両親から資金を出してもらって不動産を過去に購入

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有名人の相続プラン失敗のエピソードといえば、エルビスプレスリーの例をはじめとして話題にことかきませんが、最近の例では、２００６年のクリスマスに亡くなった歌手のジェームズブラウンの遺族は、未だに相続争いの真っ最中で、解決の目処は全くたっていないようです。ブラウンはエステートプランを作っていたようですが、そのプランを作った弁護士が刑事事件を犯して刑務所に入ったり、トラストの管理を任されていた人が違法行為を犯したり、さらには、プランの作り方自体にも問題があり、アップデートもされていなかったようで、ブラウンの６人の子供のうち５人が遺産分割の内容に意義をとなえており、また、ブラウンの４人目の妻とその妻の産んだ子供が相続からもれていたりと、２１人もの弁護士が中に入って、まさに、泥沼の争い状態になっているようです。本来なら、ブラウンの死後も、ジェームズブラウンという名前と彼の遺した音楽が世に残り、音楽

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最近の新聞に、日系弁護士が書いた下記のような内容のコラムが掲載されていました。アメリカでは自分の失敗・失態・無能力から発生する問題に対する責任を平気で州や市も含めた第三者に押し付けようとする社会的慣習がある。実際アメリカでは、歩道などの公共路で転倒、怪我をし、その代償を市に求める訴訟が非常に多い。私は昔、雨で濡れていた公園の階段ですべって転倒し、肋骨にひびが入って２週間仕事を休まなければならなかったことがあります。この時、市を訴えるようにさんざんすすめられました。しかし、雨で滑りやすくなっている時に自分の不注意で転んでおいて、市を訴えるという感覚は、当時の私には理解できませんでした。その後２０年ほどが経過した今、アメリカで起るさまざまな訴訟の話を聞いたり、自分でも裁判の当事者となる体験をしたことで、身の回りにある訴訟の危険をいつも感じてはいますが、だからと言って、やはりそう簡単に何でも人

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時期大統領となるのが民主党のオバマか共和党マケインかで、私たちが払う税金は上がるのだろうか下がるのだろうか？という心配は、誰もが持っていることと思います。オバマ候補は、一般庶民への課税を減らして、大企業や富裕層への課税を増やすと言っており、共和党はもともと歴史的に、大企業や富裕層寄りの政策をとっています。しかし、どちらが政権をとっても、米国が抱える大きな財政赤字を改善するには、何らかの方法によって税収入を増やすことは必至と思われます。本日のCNBCで、ちょうどこの話題をとりあげていましたので、ゲストスピーカーのリタイアメント専門家の意見をまとめてみました。彼らの意見では、どちらの候補が政権をとっても、下記の５種類のTAXはおそらく上がるだろう、とのことです。１）キャピタルゲイン税 不動産や株を売却した時の利益にかかる税金は、１年以上保有していた 資産の売却の場合現在１５％ですが、

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犬と猫を相続人にしてトラストを作成したいというご相談を受けた。ペットを相続人にすることは以前から認められていたが、カリフォルニア州では最近ペットの相続に関してもっと強制力のある法律が制定された。今までの法律では、オーナーが亡くなったあとに遺されたペットが受ける世話について、遺言やトラストに記入された内容は、単に「オーナーの希望」という程度の取り扱いであったのが、新しい法律では、責任者が任命され、故人の意思にそってペットのケアをすることが法的に強制されるようになった。もし故人の任命した責任者が何らかの理由で責務を果たせない場合には、裁判所が新しい責任者を任命することもできる。ペットは家族同様であり、人間の相続人と同様の扱いを受けるのは当然かもしれないが、なんだか、人間社会が殺伐として来て、何でもお金と法律で決めなければならなくなってしまった結果のような気もする。

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住宅ローン返済不能となって貸し手である銀行が差し押さえ、競売で買い手がつかず、最終的に銀行が引き取った物件をREOと呼びますが、最近REOの売り物件が目立って増えて来ました。差し押さえが急増しているのですから、REOが増えるのは当然のことですし、私は以前から、素人が差し押さえを安全に購入するにはREOをねらうのが一番良いと言ってきました。しかし、REOにはREOで、扱いにくい点や注意しなければならない点がたくさんあります。不動産業界の者が色々な体験談を日記のように掲載するオンラインのフォーラムがあり、今日はそこに掲載されていた、「最近あったREOにまつわる怖い話」というのをひとつご紹介しましょう。ある不動産エージェントが、REO物件の写真をとってくるようにという依頼を銀行から受けました。そのエージェントがその家に行ってみると、高級住宅地にある立派な2階建ての一軒家でしたが、玄関がロック

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円ローンを融資している銀行から緊急の通知があり、ローンの融資条件などが大きく変更されることになったようです。正式な発表は９月１０日で、今のところまだ正式な変更内容は発表されていません。現在円ローンの利用を考えている方は、９月１０日以前に書類を提出して審査を受け、銀行から書面で融資金額の通知を受け取っておけば、旧条件のまま融資を受けることができます。私の方で現在わかっている限りの変更事項は下記のとおりです。１）融資限度額は、現在、物件の市場価格の７０％ですが、これが、　　カリフォルニア、ネバダ、フロリダ、オレゴンは５０％、その他の州は　　６０％に引き下げれれます。２）担保物件の最低価格が＄４００，０００となります。３）金利の設定が今まで、銀行の通貨調達コストプラス1.5％のマージン　　でしたが、このマージンが、2.39%にあがります。ということは、今日現在　　の円ローンの金利は2.58%

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最近トラストを作られた７０代のご夫婦は、息子一人と孫３人を相続人に指定したうえで、遺産相続に下記のような規定を設けられました。息子は４７歳で、最近離婚し、定職につかず、両親が所有する家に住んで賃料も支払っていないということです。この息子さんの子供は３人でまだ幼く、ほとんど祖父母である、この７０代のご夫婦が育てているそうです。１）息子と孫３人、計４人の相続人にそれぞれ２５％づつ２）息子は自分の相続分の最低１５％を３人の子供の教育費にあてること３）孫３人は、４年生大学を卒業するまで、必要なだけ分割で遺産を受け取る。そしてもし４年制大学を卒業しなかった場合には、残りの相続分は６５歳まで受け取ることはできないこのご夫婦の資産はおよそ＄７ミリオンですので、２５％は＄１．７５ミリオンとなり、かなりの金額です。「祖国からアメリカに移住し、今まで一生懸命働いて財産を増やして来たが、財産があるばかりに、

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アメリカに住む子供さんの家の購入のために、日本にいるご両親がお金を出してくれる場合とか、ご両親と子供が共同名義で家を買う場合、もしくは、ご両親名義でアメリカに買ってある家を子供に譲渡したいというような場合に、どうしたら税金を払わないで済むか、というようなご相談を頻繁に受けます。このようなご相談に対して、私は税金の専門家ではありませんし、日本の税法には暗いので、税理士か会計士さんにご相談ください、ということをまずお願いしたうえで、わかる範囲でお答えしています。そのようなご相談の内容を今後何回かに分けてご紹介しようと思いますが、その中から１件を、今回ご紹介します。ご相談はアメリカに居住している日本人女性からです。既婚者でご主人も日本人です。女性の父親が、日本から７千万円ほどのお金を、家を購入する資金として贈与してくれることになったそうです。贈与税を避けるために、父親名義で家を購入した場合、

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最近また、円ローンのお問い合わせが増えてきました。サブプライム問題以降、最初は不動産の値下がりによって借り換えができないとか、不動産価格の鑑定があまりにも低いので、売買契約が成立してもローンがとれないなどの問題が頻発していました。そして最近では、住宅を買う人がローンを申請したときの、審査の厳しさという問題が浮上してきています。さてこのような状況の中ですが、日本で収入のある方がアメリカで不動産を買う場合には、外国人ローンと、円ローンという選択肢があります。外国人ローンは、アメリカでの与信などが全然なくても担保物件の価値があれば借りることができますが、金利は７．５％前後と、高めです。一方、円ローンは、日本で収入のある方が、アメリカ国内１０の州で投資として不動産を買う場合に利用できるローンで、金利は今日現在２．５６％と、非常に低いです。ちなみに１０の州とは、カリフォルニア、ネバダ、コロラド、

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訴訟から財産を守る、いわゆる「アセットプロテクション」の方法として、よく利用される、ＬＬＣ(リミテッド・ライアビリティー・カンパニー）とか、ＬＰ(リミテッド・パートナーシップ）という法人について今まで何回も書きましたが、今回、私のホームページに、その概要を追加しましたので、ご参照ください。よくある質問のページも作りましたので、ここに掲載した以外のご質問があれば是非、Ｅメールでご質問をお送りください。ＬＬＣ、ＬＰを利用した基本的なアセットプロテクションのページ

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ご両親の資産を、贈与税を払わないで子供に名義変更するには、というご相談が多いです。方法はいくつかありますが、今日はまず、ファミリー・リミテッド・パートナーシップ（FLP）を利用した贈与について簡単にご紹介します。IRSの規定により、１個人が別の１個人に無税で贈与できるのは１年に$12000(2008年度）です。夫婦に３人の子供がいたら、１年に$72000まで贈与できます。（$12000x2x3=$72000）さて、FLPを設立して、親子が全員FLPのパートナーとなり、FLPの所有分という形で親から子への贈与をしますと、IRSが認可した「割引」を利用できるため、１年に$12000でなく約$15000まで贈与できることになり、子供３人の場合、$72000でなく約$90000まで贈与できますので、贈与を加速することができます。贈与税、相続税の回避については、こちらをクリックして、ウェブサイト

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ほとんどの人は、よいこととわかってはいても、予防のために何かをするのは後回しにすることが多く、その結果起こってしまった事の対処にお金や時間や気力を使うことになる。これは、アセットプロテクションでも、資産計画でも、健康管理でも同じだ。私の同級生で最近、乳癌で亡くなった人がいる。キャリアウーマンで仕事に没頭し、定期健診を受けていなかったため、発見が遅れた。１年に１回だけでいいから、検診を受けてくれていれば、、、最近相談に来た人は、投資不動産を数多く所有しており、以前からアセットプロテクションをしなければならないと、ずっと考えていたそうで、２年前に私のセミナーにも参加したそうだ。しかし後回しにしているうちに、「事」が起こってしまった。この人は会社勤めをしているサラリーマンだが、専門職の免許を所有している関係で、弟夫婦が運営しているビジネスにオーナーとして名義を貸している。最近そのビジネスの顧客

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